杀死地球之王

一年不开,开吃一年,这是房地产营销守则,张然其实已经近两年没吃东西了。

张然负责上海江湾新城附近这栋大楼的承销工作。

属于豪华性质,这种盘子是最致命的,在政府价格限制下,一定要高价出售,预售证书当然不能拿下来,一定要打折出售,开发商也不想做亏本出售。

自今年年初以来,上海市政府部门共为新项目发放了约100份预售证书。根据张然的观察,这些项目卖得不太好。

据说北京、南京和其他地方的一些房产一开张就出现了繁荣景象空。上海的情况基本上不是这样。

张然表示,原因在于上海的新报价相对合理,不同于其他城市的一些新报价。上海的新报价与周边地区的二手房价格大致相同,而且没有上下颠倒,所以买家没什么热情去抢购。

张然说,一些建筑在一周内售出两套,结果出现在那一周的销售清单上。

在低迷的市场形势下,那些疯狂到像下山的老虎一样赢得冠军的开发商现在都定居下来了?一波又一波,一波又一波,汹涌的河水永远不会停止。

上海这两三年的地方国王就像黄浦江。后浪推前浪。所有这些海浪会死在沙滩上吗?拿地球之王100%输。

我估计公开市场上超过50%的土地正在亏损。

泰和集团董事长黄启森表示。

2015年11月25日,信达地产以72.99亿元的价格,以49152元/平方米的底价,在杨浦区新江湾市赢得一栋豪宅,成为区域土地之王。

随后信达宣布与泰和共同开发该地块。

八个多月后,另一家开发商荣鑫中国(以下简称荣鑫)以110.1亿的总价击败了17家知名房地产开发商,在上海静安区中兴小区以10万/㎡的底价和14.3万/㎡的可销售底价赢得了一套房子,吸引了业内人士的诸多好奇。

然而,荣欣的宏伟姿态几乎是一个巨大的成功。

2017年,上海将不再有国王。

在惨淡的房地产市场和严苛的征地规定下,大小开发商可以自由搏击的昔日冒险乐园,已经成为只有少数地方国有企业和一线住房企业能够负担得起的禁区。当时像荣欣和新达这样的小开发商再也不能收购昂贵的土地了。

毫无疑问,上海市静安区天同安路190号荣欣王迪是由有百年历史的商务印书馆于1897年创立的。

在20世纪30年代商务印书馆的全盛时期,宝山路商务印书馆的总部和印刷厂曾经占地约80亩。

现在,商业出版社第五印刷厂的旧址上只有一个招牌,挂在一条不显眼的后街上。

万科翡翠宾利(Vanke Jade Bentley)坐落其上,是万科开发的高档住宅区。

在村庄的南边是一栋破旧的小房子,等待拆除。

生锈破碎的铁门半开着,里面有一些垃圾、砖块和其他碎片。

华尔街明显刻有未印刷的字符。

再往南一个街区是由四面环绕的两条街道的建筑工地。它是当时闻名于世的上海市静安区荣欣置地王中兴小区(以下简称荣欣静安小区)。

东边的地块已经开始建设,而西边的地块仍然寂静无声。

2016年8月17日,在17家房屋企业的围攻下,经过426轮许可,荣信中国以总价格110.1亿元、名义地价10万元/平方米、地价139%、可售地价14.3万元/平方米的价格赢得了土地,创下了中国土地交易史上最昂贵的地价纪录。

当时,万科崔飞雅宾利小区附近的二手房价格仅为每平方米9万元。

当时,业界觉得荣欣疯了。如此高的地价,开盘价必须在18万元左右才能盈利。

禹州房地产公司的高管托马斯·李说。

然而,随着当地市场的全面展开,荣欣的疯狂举动多少可以理解。

当时,上海和北京等一线城市经常出现地方国王,而房价像火箭一样飙升。

当时,荣欣小区附近新开的一栋楼的价格高达11-13元,而同一地区出售的一栋联排别墅的价格高达34.49元。

托马斯·李说。

但是,荣欣小区不能发展成别墅。

该地块的出让条件相当苛刻:中小型住宅建筑面积不得少于该地块总建筑面积的80%;经济适用住房建筑面积在4939平方米以上;自给自足的住宅物业超过15%;自给自足的商业地产不少于100%;商业部分不能是酒店公寓。

也就是说,这片土地不能建豪华住宅,只能建普通商品房,主要是中小型公寓。

商业地产不能作为酒店公寓出售。

托马斯·李说。

荣欣赢得中国最昂贵的国王不到两个月,市场的绘画风格突然改变了。

以北京为主导的2016年国庆前后,各地出台了调控房地产市场的大举措,包括限购、限贷、收紧住房企业融资渠道等多项措施。

荣欣再也坚持不住了。

2016年12月2日,万科投资53.95亿元人民币,持有49%的股权。

万科在这个地块旁边有一个住宅区。如果它赢得了这个阴谋,它可以连续发展。

万科在拍摄这个地方的时候也是赢家。现在荣欣愿意放弃,两家人一拍即合。

托马斯·李说。

2017年7月,规划了项目的东部地块。

设计方案与附近万科住宅区相似。

托马斯·李说。

然而,目前万科翡翠宾利的二手房价格约为每平方米11万至12万元。

如果荣欣静安小区开发出一个与周边地区类似的住宅区,按照目前的楼市形势来看,这只能是一个损失,而且将是一个很大的损失。

托马斯·李说。

荣信中国表示,荣信静安地块预计要到2020年12月才能完工。

虽然荣鑫已经把这一烫手山芋的一半留给了万科,但作为一个资本相对较少的中小开发商,50多亿元的累计资本对荣鑫来说也是一个沉重的负担。

此外,荣欣在上海有不止一个当地国王。

2016年7月,荣欣以总价31.55亿元、底价72144元/平方米荣获上海市杨浦区新江湾市土地王称号。根据公司的计划,该建筑也将于2020年12月竣工。

此外,荣欣的青浦36-01地块预计也将于2020年12月竣工。

上海荣信的这些地方国王的资金承受了很大压力。如果他们不能开户付款,荣欣的压力不小。

托马斯·李说。

当荣欣疯狂收购上海土地时,它通过总额为32亿元的四种永久资本工具获得资金,这些资金的利息惊人。

例如,第二份贷款协议头两年的利率为9.5%,此后为19%。

在第三份贷款协议的第一年、第二年、第三年和以后几年,利息将分别按7.44%、12.14%和15.14%计算。

第四份贷款协议头两年利率为8%,此后为16%。

永久资本工具(或永久债务)只需要支付利息,本金可以无限期延期。因此,一些房地产企业更喜欢这种融资方式,以降低资产负债率。

恒大在过去几年发行了大量可持续债券。据媒体报道,恒大管理层表示,其可持续债券的融资成本在9%至11%之间。

截至2017年年中,荣信中国总资产1186亿元,负债940亿元,资产负债率达到79.25%,净负债率达到284.91%,而据风数据统计,截至2017年上半年,在117家上市a股住房企业中,有6家的净负债率超过300%。有9家住房企业的净负债率在200%至300%之间。

2017年,荣欣没有从上海获得任何土地,而是搬到了杭州等二线城市。

2017年8月,荣欣以60.6亿元的总价赢得杭州青龙地块——底价超过4.1万元。

信达置地王的资产撤离当荣欣选择与万科合作以缓解开发置地王的财务压力时,另一家开发商信达地产(Cinda Real Estate)依靠复杂的财务运作,发挥了甘昆大搬家的财务技术。

在从上海地铁10号线倒数第二站印稿东路出口往东300米的路上,沿路有上海站广告牌。信达和泰和共同开发的房产尚未获得预售许可证。

现场销售人员指着销售大厅里的沙盘说:7层的房子主要是88平方米,预计要花1000万元,而其余的联排别墅,根据房子的大小,要花2000万到3000万元。

由于上海市政府对新品售价的限制,上海场不知道什么时候能拿到预售证书,开业时间也不好。

信达房地产公司赢得这块土地已经两年多了。

2015年11月25日,信达房地产以73亿元的总价和49152元/平方米的实际底价赢得了该地块。当时,周围的二手房价格在5万至5.8万元之间。

在获得土地后不久,2016年初,信达房地产和泰和集团同时宣布将共同开发该土地。

背后是信达房地产通过支持中国信达资产管理公司(以下简称中国信达)进行杠杆资产配置。

棱镜发现新江湾地块项目公司上海泰利房地产有限公司分别由新达房地产全资子公司上海新达银泰和上海昆凌投资2000万元和8000万元。

昆凌投资的股权结构为新达房地产控股8.75%,宁波容晖齐秦股权投资基金控股80%,泰和集团控股11.25%。

然而,宁波容晖齐秦股票投资基金是一个夹层基金。

所谓夹层基金(mezzanine fund),是指基金的普通合伙人(GP)作为基金经理监督项目投资,并能吸收有限合伙人(LP)进一步扩大基金规模。LP可以根据一定的规则获得三个层次的回报,如优先级、中级和低级。

信达房地产正是通过这种夹层基金利用大量资本和少量资本。

以2016年1月7日成立的宁波惠荣勤为例。

该基金的投资目标是深圳信达房地产开发管理的深圳达菲房地产项目。该基金计划筹集15.02亿元。

其中,中国信达优先认缴10.5亿元人民币,中国信达房地产认缴4.5亿元人民币,中国信达房地产认缴次级认缴4.5亿元人民币。

信达房地产的一名内部人士告诉棱镜,在2016年疯狂争夺土地之王之后,信达房地产到2017年基本上已经不复存在。

信达房地产(Cinda Real Estate)披露的最新信息显示,截至2017年11月底,其贷款余额约为401.06亿元,仅比该公司2016年底的380.88亿元贷款余额多20.18亿元。

受融资减少影响,信达房地产今年第三季度融资活动现金流量达到-14.4亿元,去年同期为41.09亿元。

资金缩水,导致信达房地产发展不佳。第三季度,信达房地产新增建筑面积73.82万平方米,同比下降42.63%。

信达房地产过去一年主要从事资产重组:信达房地产的股东中国信达(China Cinda)认购信达房地产的非公开股份,持有怀矿房地产60%的股份。

由于此次重组,信达房地产的股票于2月20日停牌,8月10日复牌。然而,迄今为止,由于重组必须报安徽省政府批准,安徽省SASAC尚未取得重大进展。

今年,我们基本上是在抛砖引玉,所以土地市场没有什么大的变化,无论是并购还是公有土地收购。

信达房地产业内部人士表示。

事实上,信达房地产公司即使可以放手,也不敢拿走上海的土地。

每次我们看到土地出让公告,我们只能看一眼,然后就没有了。

钟君房地产投资部副主任赵平今年提出了上海土地招标的问题,感到无奈。

他说,上海今年增加了土地供应,市中心的许多核心区域已经开放,但这些地块只能出租,不能出售,除了上海当地的国有企业,没有人能得到。

“项目鉴定文件”一词不包括所有其他住房企业。

几乎所有出租房屋场所的转让文件都有一个条件:申请人必须持有市(区)政府颁发的项目身份证件。

开始时,我们也到处去找这个行业的人。我们向政府部门的熟人询问了这份文件的含义,以及如何获得它。当我们后来发现时,我们知道我们注定要失败。

赵平说道。

原来,在中央政府的楼市调控政策下,上海市政府打算让国有企业承担建设地方租赁住房的重任。

一般以市场为导向的住房企业仍然非常觊觎这些租赁地块。

虽然租赁土地应由住房企业长期持有,这给企业资本带来很大压力,但上海提供的租赁土地价格过低。

赵平说道。

以12月12日售出的6个租赁场地为例,最低楼层价格为4310元/平方米,最高为9771元/平方米,其余约为4501平方米。

几乎是市场价格的30%到40%。

赵平说道。

获得六块地皮的分别是上海浦东发展(集团)有限公司、上海新庄工业区经济技术发展有限公司和上海房地产(集团)有限公司,后面是SASAC。

自2017年8月2日第一批租赁土地开始拍卖以来,截至年底,上海已以这种方式向湖北省黄石市住房项目彩票商店提供了21块租赁土地。所有土地所有者均为上海市国有企业,价格普遍低于市场价格。

就租赁土地而言,一般面向市场的住房企业被排除在外,只剩下可以出售的商业服装和住宅用地。

在这个轮盘游戏中,游戏规则已经改变了。

今年下半年,保利、万科、中国建设和华润都是上海能获得土地的前20大住宅企业。过去,中小住宅企业以土地为王的现象突然消失了。

赵平说道。

8月份以来,上海住宅用地拿地改用招挂复合式出让方式。自8月份以来,上海的住宅用地收购已改为联合出让方式。

规则是根据企业的经济实力、项目经验和其他条件选择有资格竞标相应地块的公司。

然后,根据投标人的排名顺序,排定入围投标人名单,其中3至10份有效投标文件,前2名被确定为入围投标人,如果有效投标文件超过11份,前3名被确定为入围投标人。

只有2-3个竞标者被允许参加比赛,这实际上杀死了土地之王。

在这样的规则下,中小型开发商的排名肯定不如大型住宅企业,每个人都有很好的兴趣和退出困难。

赵平说道。

然而,中小型开发商并非没有机会。

最初,上海的征地规定还有另一个规定。总分120分中,根据历史征地数量设定45分。如果企业自2017年5月1日起未收购土地,将获得45分。如果它已经获得了一块土地,它只会得到30分。如果它占据了2块土地,它将得到15分。如果拍了3张或更多,将得到0分。

小开发商可以根据这个规则,如果发现参与投标的大型住房企业因为他们已经拿走了土地而降低了积分,小住房企业也可以排在他们前面。

赵平说,从大型住宅企业的角度来看,他们都把自己有限的征地机会放在最有价值的土地上,因为征地会减少。

因此,大大小小的住宅企业都有自己的担忧。在这种博弈论下,上海的一些情节中,每个人都觉得自己拍不到也不会拍。最终,画面会流畅。

当然,大多数地块都成功售出,所有地块都以低溢价甚至零溢价出售。

政府的起拍价相对较高,基本接近市场价格,只有两三个竞拍者参与拍卖,所以最终价格肯定是低溢价或底价。

赵平说道。

张然仍然不知道他负责的大楼什么时候会开放,只是在等待。

发表评论